2024년 7월, 수도권을 중심으로 스트레스 DSR 3단계가 본격 시행됩니다. 이는 주택담보대출을 포함한 가계대출 전반에 강도 높은 규제를 적용하여 과도한 대출을 방지하고자 하는 정부의 정책인데요. 대출 한도 축소, 금리 산정 방식 변화, 적용 대상 확대 등 여러 요소가 맞물려 수도권 내 실수요자들의 주택 구매 전략에도 큰 영향을 줄 것으로 보입니다. 본 글에서는 스트레스 DSR의 개념, 이번 3단계 정책의 주요 변경 사항, 그리고 수도권 주택 시장에 미칠 영향에 대해 상세히 알아봅니다.
스트레스 DSR이란? (주담대 중심 규제의 시작)
스트레스 DSR(Debt Service Ratio)이란, 대출자의 연간 총소득 대비 원리금 상환액의 비율을 계산하여 대출 한도를 정하는 제도입니다. 기존의 DSR은 실제 금리를 기준으로 계산되지만, ‘스트레스 DSR’은 향후 금리 상승을 반영해 가상의 스트레스 금리를 추가로 적용합니다. 이로 인해 동일한 소득 기준이라도 대출 가능 금액이 줄어들게 되는 구조입니다.
스트레스 DSR은 2023년부터 단계별로 도입되어 현재 2단계가 시행 중입니다. 수도권 기준으로는 현재 1.2% 포인트(p)의 스트레스 금리를 적용하고 있으며, 이는 주택담보대출을 받을 때 기준 금리에 1.2%를 더한 금리를 가정하여 대출 심사를 진행한다는 의미입니다. 이 방식은 대출자가 향후 금리 인상 시에도 상환 능력을 유지할 수 있도록 설계된 것이며, 과도한 레버리지를 방지하는 데 목적이 있습니다.
주택담보대출(주담대)에 적용되는 DSR 비율은 일반적으로 40%로 설정되어 있습니다. 즉, 연봉 5,000만 원인 경우 연간 원리금 상환액이 2,000만 원을 넘지 않도록 제한되며, 여기에 스트레스 금리를 적용하면 실제 대출 가능 금액은 더욱 줄어들 수밖에 없습니다. 이는 특히 수도권 고가 아파트를 구매하려는 실수요자들에게 상당한 제약으로 작용하고 있습니다.
대출 한도는 얼마나 줄어드나? (대출한도 축소의 구체적 변화)
2024년 7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계는 기존 대비 더 엄격한 심사 기준을 도입합니다. 가장 눈에 띄는 변화는 스트레스 금리의 인상과 적용 비율의 확대입니다. 기존 2단계에서는 스트레스 금리 1.2% p를 50%만 반영했지만, 3단계에서는 이를 1.5% p로 높이고, 적용 비율도 100%로 확대됩니다. 즉, 금리를 산정할 때 더 높은 가상의 금리를 전면 적용하는 것입니다.
이 변화로 인해 대출 한도는 평균적으로 약 3~5% 정도 줄어들 것으로 예상됩니다. 예를 들어 연봉 5,000만 원의 직장인이 현재 조건으로 3억 1,400만 원의 주택담보대출을 받을 수 있다면, 7월부터는 약 2억 9,700만 원 수준으로 한도가 감소합니다. 이는 고정금리 4.2%, 만기 30년, 원리금 균등상환 기준으로 계산된 수치입니다. 대출을 활용한 내 집 마련 계획을 세우는 사람들에게는 1,000만~2,000만 원의 차이가 결코 적지 않은 금액입니다.
또한 스트레스 DSR 3단계는 주담대뿐 아니라 신용대출, 카드론 등 기타 모든 가계대출을 심사 기준에 포함시킵니다. 기존에는 은행권 주담대와 일부 신용대출만 포함됐지만, 이제는 제2금융권 대출, 카드론 등도 모두 포함되어 사실상 모든 금융권 대출이 규제 대상이 됩니다. 이는 전반적인 대출 환경의 보수화로 이어지며, 가계의 자금 운용 전략에도 큰 영향을 줄 수밖에 없습니다.
수도권 부동산 시장의 향방은? (정책 효과와 부작용)
스트레스 DSR 3단계의 시행이 실제로 수도권 부동산 시장의 열기를 식힐 수 있을지에 대해서는 전문가들 사이에서도 의견이 갈립니다. 특히 강남, 마용성(마포·용산·성동구) 등 자금 여력이 풍부한 지역에서는 대출 한도 축소의 효과가 미미할 것이라는 전망이 지배적입니다. 자산가들은 대출 의존도가 낮기 때문에, 규제 강화보다는 기준금리 인하 등의 요소가 더 큰 영향을 줄 수 있습니다.
반면 중저가 아파트에 의존하는 중산층, 청년층, 신혼부부 등의 내 집 마련 수요층은 직접적인 타격을 받을 가능성이 큽니다. 실제로 수도권 외곽 지역에서는 대출 한도가 줄어들면서 주택 구매를 미루거나 비수도권으로 눈을 돌리는 사례가 늘어나고 있습니다. 이로 인해 수도권 외곽과 비수도권 간의 양극화 현상이 더욱 심화될 것이라는 우려도 나오고 있습니다.
정부는 비수도권에 대해서는 3단계 적용을 연말까지 유예하면서 지역 간 형평성을 고려한 조치를 취했습니다. 하지만 수도권 내에서도 지역 간, 계층 간 격차가 존재하기 때문에 맞춤형 대책이 필요하다는 목소리가 커지고 있습니다. 특히 저금리 기조와 공급 부족이라는 구조적인 문제가 동시에 작용하고 있어, 단순한 대출 규제로는 시장 안정 효과를 기대하기 어렵다는 분석도 적지 않습니다.
7월부터 시행될 스트레스 DSR 3단계는 대출 한도 축소와 심사 기준 강화로 이어지며, 수도권 주택 실수요자들에게 큰 영향을 줄 전망입니다. 특히 대출을 활용해 집을 마련하려는 중산층과 청년층은 대출 계획을 면밀히 재검토해야 할 시기입니다. 변화하는 금융 규제 환경 속에서 정확한 정보와 철저한 준비만이 내 집 마련의 열쇠가 될 수 있습니다.